房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革不會(huì)像有些人想的那樣使房?jī)r(jià)大幅下跌，它開征的目的也不是降低房?jī)r(jià)，而是讓地方政府從“土地財(cái)政”中擺脫出來(lái)，不再依賴賣地帶來(lái)的一次性收入，轉(zhuǎn)而依靠房地產(chǎn)稅獲取穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入。政府也只能被迫要“為民情愿”出臺(tái)房產(chǎn)稅，這就是目前為止沒(méi)有征收“租金稅”的原因。

1、房地產(chǎn)稅為何不能迅速落地？房地產(chǎn)稅將對(duì)樓市有何影響？

房產(chǎn)稅是一種地方稅，它與土地財(cái)政本來(lái)是一對(duì)此消彼長(zhǎng)的孿生兄弟。房產(chǎn)稅是用來(lái)把房產(chǎn)部分現(xiàn)值分?jǐn)偟揭院蟮腘年里，而土地收入是房產(chǎn)稅分?jǐn)偤笥嘞碌默F(xiàn)值，兩者相加才是土地的價(jià)值，而一旦在土地拍賣時(shí)把房地稅先暫擱，就意味著土地的價(jià)格就會(huì)高起。而今再次征收房產(chǎn)稅等于額外增加了一塊費(fèi)用，但城鎮(zhèn)化不可能無(wú)限期是發(fā)展，當(dāng)土地收入出現(xiàn)減少后就需要從房產(chǎn)稅收中得到補(bǔ)償，否則地方的功能運(yùn)轉(zhuǎn)就會(huì)成為問(wèn)題。

房產(chǎn)稅征收是必須推進(jìn)的，只是時(shí)間還沒(méi)有真正到來(lái)，我們已經(jīng)連續(xù)三年的兩會(huì)中提出了“穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅立法”，而且筆者認(rèn)為這種表達(dá)還會(huì)再延續(xù)若干年。2019年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了60.60%，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的要求是需達(dá)到80%，可我國(guó)的人口眾多，以及東中西部地區(qū)全面發(fā)展的格局，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化率得到70%就會(huì)達(dá)到一個(gè)頸瓶。

按照1%的農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口力度，還有大約10年的時(shí)間來(lái)發(fā)展城鎮(zhèn)化，那么，全面推出房產(chǎn)稅應(yīng)該是在十年后最合適?？墒?，不是所有的城市都是這樣，我國(guó)的一線城市，尤其是北上深三大城市的人口很快就要達(dá)到飽和，像深圳除了城中村改造和未來(lái)社區(qū)建設(shè)，已經(jīng)很少可以拿出新土地來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)投放，這些城市的土地收入來(lái)源就會(huì)快速減少，急需通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)彌補(bǔ)土地收益的不足，一線城市會(huì)在近幾年內(nèi)逐步加大征收房產(chǎn)稅的力度，

2、為什么房產(chǎn)稅，遲遲不見(jiàn)出臺(tái)？

1.房產(chǎn)稅的出臺(tái)需要太多的背景因素完備；2.房產(chǎn)稅現(xiàn)在都有，只不過(guò)不對(duì)住宅房產(chǎn)征稅而已；3.現(xiàn)在大家津津樂(lè)道的房產(chǎn)稅，其實(shí)應(yīng)該是不動(dòng)產(chǎn)持有稅。專門針對(duì)包括房產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，征稅的目的是進(jìn)行公共建設(shè)，讓不動(dòng)產(chǎn)所處的環(huán)境變好，以便不動(dòng)產(chǎn)保值增值；而不動(dòng)產(chǎn)保值增值了，政府征稅就更容易了；4.以學(xué)區(qū)房為例，環(huán)境優(yōu)美的學(xué)區(qū)房肯定保值，甚至是年年增值，大家也樂(lè)于交稅；5.但現(xiàn)在的問(wèn)題是房產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)重，比如土地出讓金、土地增值稅、耕地占用費(fèi)、城市土地使用稅等等，如果不能整合這些稅費(fèi)而又加上一道房產(chǎn)稅，豈不把開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人榨干？而整合這些稅費(fèi)牽涉到各方的博弈，以及相關(guān)的利益分配重置，哪有那么容易？因此，房產(chǎn)稅就像掛在空中的月亮，很美好很好看，就是無(wú)法落地。

6.不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記以來(lái)，可以說(shuō)摸清了家底，具體了征收房產(chǎn)稅的條件；7.假如開征房產(chǎn)稅，免征的面積如何設(shè)計(jì)？中國(guó)面積那么大，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，東西部發(fā)展也不平衡，上海、北京的60平米房產(chǎn)，其價(jià)值在落后地方可以購(gòu)買一棟樓，而廣大農(nóng)村的宅基地院子那么大，是否征稅？如何征稅？你能征上來(lái)嗎？新中國(guó)成立以來(lái)，征收直接稅尚未有先河。

3、為什么房產(chǎn)稅要出臺(tái)二手房還不降價(jià)？

房產(chǎn)稅開征的目的是減輕地方財(cái)政對(duì)出賣土地使用權(quán)的依賴，因?yàn)橥恋刭Y源是有限的，壟斷性的一錘子買賣是無(wú)以為繼的，無(wú)本萬(wàn)利才是最高境界！房產(chǎn)稅開征就是為了“擼羊毛”，因?yàn)檠蛉κ堑刂鞯摹Ｎ覀冑I的房雖然產(chǎn)權(quán)是自己的，但是只有使用權(quán)，實(shí)際上和沒(méi)房的租客沒(méi)什么兩樣。只不過(guò)一個(gè)是租房東的，一個(gè)是租國(guó)家的，既然都是“租”那么就要交“管理費(fèi)”，因?yàn)榈夭皇悄愕摹?/p>

就跟你買的車位一樣，同樣要交管理費(fèi)，這就是我們的與眾不同之處。要想擼羊毛還不能讓羊被擼死，就必須讓羊“感覺(jué)合理”這時(shí)候就要“發(fā)動(dòng)群眾依靠群眾”，讓沒(méi)房的群眾對(duì)有房的人產(chǎn)生仇視心理，畢竟“群眾的眼睛是雪亮的”哈哈！落井下石的心理和正義感瞬間爆棚，于是人人喊打的局面形成，政府也只能被迫要“為民情愿”出臺(tái)房產(chǎn)稅。