案涉商鋪位于商場負一樓，出租方只對商鋪進行劃線區(qū)分，但并未進行物理間隔及接通至商鋪的水電設施，而且該商鋪位于地下一層，根據(jù)消防驗收意見書顯示該層僅作為設備用房和車庫使用，故該商鋪客觀上不具備作為商鋪的使用用途，由此亦可認定出租方未能向承租方交付符合正常使用目的的商鋪，其行為已導致合同目的無法實現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。

1、買商鋪應該買社區(qū)底商、商業(yè)街商鋪還是綜合體商鋪？商鋪位置怎么選？

我身邊有太多買了商鋪都非常后悔的人。說兩個比較有代表性的案例吧，一個家里親戚，一個家里親戚，買了萬達金街的商鋪，還是拐角的位置，可以說在金街上位置最佳的一個商鋪了，是貸款買的，剛剛買下來的時候，還出租掉了，第一個租客干不下去了，就退房了，后期，這間門面基本上就沒租掉過，因為每個月的還款數(shù)額比較大，親戚自己的生意也不順利，然后就還不起按揭了，斷供了，然后，被銀行起訴了，房子現(xiàn)在還在拍賣。

第二個是我的一個同事，他買的是綜合體的商鋪，華南城的五金區(qū)的商鋪，他更可憐，從買下商鋪，到交房，一直到現(xiàn)在，交房已經(jīng)五六年了，不說升值賣掉了，現(xiàn)在一次都沒有出租掉，據(jù)說，華南城有一段時間，不是免費出租商鋪，是貼錢出租，意思就是，只要你來租房子，不但不要房租物業(yè)費，每個月還給租客補錢，就是為了弄人氣，搞了一段時間，還是沒搞起來，這個同事可以說腸子都悔青了，

事實上，現(xiàn)階段，以及未來，我國各個城市的商業(yè)地產(chǎn)都是嚴重過剩的，不管是社區(qū)底商，商業(yè)街還是大型商業(yè)綜合體，都是嚴重過剩的，買這些商業(yè)地產(chǎn)想賺錢，和買彩票中獎的概率差不多。如果實在是要買商鋪，肯定還是社區(qū)底商靠譜些，雖然租金低一些，至少還能出租掉，要知道，什么商業(yè)街啊，綜合體啊之類的商鋪，要是人氣起不來，免費給人家當倉庫，人家都不要，

2、買商鋪如何選地段？

當今社會，投資商鋪只看地段很不明智。買商鋪的目的是實現(xiàn)增值，讓商鋪跟貨幣通膨做抗衡，過去投資商鋪有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，很簡單的觀點被很多人沿用至今：一是過去的商鋪具備大增值潛力，理解起來就是供需關(guān)系不對等，基本是賣家市場，商鋪少，能買得起的也很少，所以在過去只要有錢，買到的商鋪到現(xiàn)在都賺了，特別是占據(jù)核心地段的商鋪。

二是隨著時間推移，越來越多人變得有錢了，開始追求投資，特別是近十年來，房地產(chǎn)中爆發(fā)了大量拆遷戶，暴富后的他們沒有更為穩(wěn)妥的投資選擇，矛頭都指向固定資產(chǎn)投資，特別是商鋪，我們知道商鋪的用途對生活意義重大，有一套商鋪不僅僅是保值增值這么簡單，更多時候還能解決家庭收入來源，也就是退而求其次時自己開店，有這兩個條件做支撐，一鋪養(yǎng)三代的說法就成立了，到目前為止，我們所聽聞的投資商鋪獲利，大多歸功于買到了一個好的地段，但是筆者認為，地段固然重要，但是未來人們對消費的需求導致自身能有多大增值空間同樣重要。

所以買商鋪不僅僅看地段，好的地段價格貴，當商鋪價格超出商鋪實際價值時，投資回報率會很低，也可以說還透支了商鋪接下來幾年的增值空間，這樣的商鋪，即使地段再好，也不是投資最佳選擇，當然如果非得選擇地段，可以參考城市發(fā)展、區(qū)域側(cè)重對商鋪的價值影響進行判斷，比如機場、高鐵、學校、景區(qū)等，人們的消費觀念會逐步改變，不一定地段好人流量就一定大，更多時候還得參考消費者需求，畢竟商鋪的最終服務對象還是消費者。

另外說一下幾個建議：1.保險的做法是買人流量大的商鋪，比如周邊輻射幾十萬人口，這樣的商鋪前期購買后，等入住率提高了基本能增值，2.有關(guān)系時，地段好的商鋪也要追求性價比，不要一味的覺得這個地段值開發(fā)商的報價，要保證自身的投資回報率能跑贏通膨。3.人流量大的地段，也要注意不要購買兩種商鋪，一是負一樓的商鋪，二是二層以上商鋪，對于零售行業(yè)而言，這些商鋪都存在曝光率低、通道狹窄等劣勢以上個人觀點，更多房產(chǎn)、商業(yè)資訊，歡迎關(guān)注本號，

3、現(xiàn)在電商這么發(fā)達，住宅底商和綜合體商鋪怎么選擇？如何估值？