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不動產出租如何納稅，個人不動產出租拿來經營怎么交個人所得稅啊

來源：整理 時間：2022-12-30 14:59:59 編輯：金融知識 手機版

1，個人不動產出租拿來經營怎么交個人所得稅啊

您好繳納個人所得稅，需要到當?shù)囟悇諜C關繳納，我國個人所得稅的征收方式實行源泉扣繳與自行申報并用法，注重源泉扣繳。 個人所得稅的征收方式可分為按月計征和按年計征。個體工商戶的生產、經營所得，對企業(yè)事業(yè)單位的承包經營、承租經營所得，特定行業(yè)的工資、薪金所得，從中國境外取得的所得，實行按年計征應納稅額，其他所得應納稅額實行按月計征。
可以。受贈不動產后，再次轉讓的，在繳納個人所得稅時，以取得的全部收入減除受贈過程中繳納的個人所得稅稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的稅率計算繳納個人所得稅。 需到當?shù)刂鞴芏悇諜C關批準方可減征。

個人不動產出租拿來經營怎么交個人所得稅啊

2，不動產出租增值稅政策

不動產出租增值稅政策如下：1、單位和個體工商戶出租不動產，按照5%的征收率計算應納稅額；2、個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額；3、一般納稅人繳納增值稅的具體實施辦法，一般納稅人出租在其之前取得的不動產，按照5%的征收率計算應納稅額；一般納稅人出租在其之后取得的不動產，按照3%的征收率計算應納稅額；適用于11%的增值稅率。其余個人出租不動產不含住房，按照5%的征收率計算應納稅額；4、小規(guī)模納稅人，相關法律規(guī)定單位和個體工商戶出租不動產，按照5%的征收率計算應納稅額；個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二條增值稅稅率：（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為17%。（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：1、糧食等農產品、食用植物油、食用鹽；2、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；3、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；4、飼料、化肥、農藥、農機、農膜；5、國務院規(guī)定的其他貨物。（三）納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。（五）境內單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。稅率的調整，由國務院決定。

不動產出租增值稅政策

3，誰知道出租不動產收管理費如何納稅

答：《國家稅務總局關于企業(yè)出租不動產取得的固定收入征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2001]78號）規(guī)定：“企業(yè)以承包或承租形式將資產提供給內部職工或其他人員經營，企業(yè)不提供產品、資金，只提供門面、貨柜及其他資產，收取固定的管理費、利潤或其他名目價款的，如承包者或承租者向工商部門領取了分支機構營業(yè)執(zhí)照或個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，則屬于企業(yè)向分支機構或個體工商業(yè)戶出租不動產和其他資產。企業(yè)向分支機構或個體工商戶收取的全部價款，不論其取得的收入，均屬于從事租賃取得的收入，均應根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十一條的規(guī)定，按服務業(yè)——租賃征收營業(yè)稅?！币虼耍鲜鰡挝皇杖〉墓芾碣M要繳納營業(yè)稅。
不動產經營租賃服務應以納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用為銷售額，也就是說，其向承租方收取的任何費用（除行政事業(yè)性收費和委托代收以外）都應征收增值稅。不知你所說的服務管理費指的是什么，如果是向承租方收取的，應當與租金一起合并征收增值稅。

誰知道出租不動產收管理費如何納稅

4，不動產租賃增值稅稅率是多少

不動產租賃增值稅稅率為5%至9%不等。具體情況如下：1、一般納稅人出租不動產2016年5月1日以后取得，增值稅一般納稅人出租不動產稅率9%，2016年4月30日前取得，選擇簡易計稅辦法征收率為5%；2、小規(guī)模納稅人出租不動產適用5%征收率；3、個體工商戶出租住房征收率5%；4、個人出租不動產征收率5%。一、不動產租賃包括以下：1、土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物；2、如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產；3、依自然性質或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。二、不動產權和房產證的區(qū)別有3個，分別是：1、防輻射標簽區(qū)別。房產證沒有防輻射標簽，不動產證有防輻射標簽；2、內容不同。房產證包含房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況。而不動產權證對比房產證增加了鐳射區(qū)、不動產單元號、適用期限等內容；3、費用不同。房產證在辦理證書時，需要按照土地面積、房產面積分別進行兩次測繪、繳納兩次測繪費用，繳納兩次制證成本費。不動產證測繪只要一次就行，制證的成本費也就收一次?？傊粍赢a所在地與機構所在地不在同一市的，納稅人應按照計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產租賃屬于租賃服務，不動產租賃和無形資產租賃屬于營業(yè)稅征稅服務?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例》第二條 增值稅稅率：（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為17%；（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：1、糧食等農產品、食用植物油、食用鹽；2、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；3、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；4、飼料、化肥、農藥、農機、農膜；5、國務院規(guī)定的其他貨物。（三）納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%；（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外；（五）境內單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。稅率的調整，由國務院決定。

5，企業(yè)出租不動產收入如何納稅1

因此，企業(yè)以承包或承租形式將資產提供給內部職工和其他人員經營，企業(yè)不提供產品、資金，只提供門面、貨柜及其他資產，收取固定的管理費、利潤或其他名目價款的，如承包者或承租者向工商部門領取了分支機構營業(yè)執(zhí)照或個體工商業(yè)戶出租不動產和其他資產，企業(yè)向分支機構和個體工商業(yè)戶收取的全部價款，不論其名稱如何，均屬于從事租賃業(yè)務取得的收入，均應根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十一條的規(guī)定，按“服務業(yè)——租賃”征收營業(yè)稅。
國家稅務總局在國稅函[2001]78號《關于企業(yè)出租不動產取得的固定收入征收營業(yè)稅問題的批復》中規(guī)定：《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，負有營業(yè)稅納稅義務的單位為發(fā)生應稅行為并向對方收取貨幣、貨物或其他經濟利益的單位，包括獨立核算的單位和非獨立核算的單位。因此，企業(yè)以承包或承租形式將資產提供給內部職工和其他人員經營，企業(yè)不提供產品、資金，只提供門面、貨柜及其他資產，收取固定的管理費、利潤或其他名目價款的，如承包者或承租者向工商部門領取了分支機構營業(yè)執(zhí)照或個體工商業(yè)戶出租不動產和其他資產，企業(yè)向分支機構和個體工商業(yè)戶收取的全部價款，不論其名稱如何，均屬于從事租賃業(yè)務取得的收入，均應根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十一條的規(guī)定，按“服務業(yè)——租賃”征收營業(yè)稅。 如果承包者或承租者未領取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向承包者或承租者提供各種資產所收取的各種名目的價款，均屬于企業(yè)內部的分配行為，不征收營業(yè)稅。

6，不動產租賃增值稅稅率

小規(guī)模納稅人出租不動產適用5%征收率。小規(guī)模納稅人出租不動產的增值稅的稅率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產的，可使用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，稅率為11%。1、一般納稅人出租不動產增值稅一般納稅人出租不動產,其不動產為2016年5月1日以后取得,或雖然是2016年4月30前取得但其自愿選擇一般計稅方法的稅率9%,在出租不動產所在地預交3%稅款,剩余應交稅款回機構所在地申報繳納.應就地預交的增值稅=[收取的租金/(1+9%)]*3%,回機構所在地再申報繳納的增值稅=[收取的租金/(1+9%)]*9%-已經預交的稅款.一般納稅人出租的不動產系2016年4月30日前取得,選擇簡易計稅辦法征收率為5%. 應就地預繳的增值稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%;回機構所在地申報繳納的稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%-已預交稅款2、小規(guī)模納稅人出租不動產小規(guī)模納稅人出租不動產適用5%征收率.出租不動產預交稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%;機構所在地申報繳納的稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%-已預交稅款3、個體工商戶出租住房個體工商戶出租住房,征收率5%但減按1.5%,應預繳稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*1.5%4、個人出租不動產個人出租的非住房(指用于生產經營用)征收率5%,應納稅額=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%個人出租住房征收率5%減按1.5%,應納稅額=[含稅銷售額/(1+5%)]*1.5%法律依據(jù)：《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第三條一般納稅人出租不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

7，不動產經營租賃如何繳納增值稅

與轉讓不動產業(yè)務相同，在《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年16 號）中，納稅地點、征收機關等遵循一些共同的規(guī)律和原則。 1、納稅地點 前面已經說到，納稅人（除自然人以外）應在不動產所在地預繳，機構所在地申報納稅。自然人出租不動產，只需在不動產所在地繳納稅款即可。 2、征收機關根據(jù)前面的說明，其他個人出租不動產業(yè)務，委托地方稅務局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產，由地方稅務局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產，仍由國家稅務局征收。 3、對改革前取得的不動產給予過渡政策 與轉讓不動產業(yè)務相同，納稅人提供不動產經營租賃服務，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前，即4 月30 日前取得的不動產，在改革后即5 月1 日以后出租的業(yè)務。 4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率 納稅人提供不動產經營租賃服務，在原營業(yè)稅政策下，適用5%營業(yè)稅稅率。納稅人出租老項目、老房產，都可以按照過渡政策，采取簡易計稅方法依征收率計稅。 5、適用范圍 《辦法》第二條規(guī)定，納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。 第二條明確了該《辦法》的適用范圍。一是，本辦法明確的是經營租賃方式出租不動產征收管理規(guī)定，不包括融資租賃方式出租不動產業(yè)務。融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權，而經營租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內的使用權；融資租賃一般以融資額來計算租金，經營性租賃以租賃標的物占用的時間長短來計算租金；融資租入的不動產，在租入方進行會計核算，經營租賃方式租入的不動產，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經營性租賃業(yè)務。二是，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。三是，納稅人提供道路通行服務不適用本辦法?！对圏c實施辦法》規(guī)定，道路通行服務按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務，也要實行不動產所在地預繳稅款，機構所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣（市、區(qū)）甚至跨省，納稅人每個縣（市、區(qū)）都去預繳稅款，是不可能實現(xiàn)的。。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務，在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。 6、一般納稅人出租不動產 （一）選擇適用簡易計稅方法 《辦法》第三條第一款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。 本款明確了一般納稅人出租不動產適用簡易計稅方法的相關政策規(guī)定。一是，納稅人出租不動產，簡易計稅方法的征收率為5%。出租不動產原屬于營業(yè)稅下的“服務業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅屬于價內稅，增值稅屬于價外稅，在價、稅合計相同的前提下，增值稅5%的征收率，只相當于營業(yè)稅稅率4.76%，改革直接減輕納稅人稅收負擔。二是，前面已經說過，出租不動產應在不動產所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人在機構所在地繳納的稅款，滿足不動產所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負擔，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預繳，直接在機構所在地申報繳納出租不動產的收入，計算納稅即可。三是，僅就“其他個人（即自然人）”出租不動產業(yè)務委托地稅代征，因而除其他個人以外的納稅人出租不動產應預繳的稅款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產，在不動產所在地國稅機關預繳稅款，回機構所在地后向主管國稅機關申報納稅。 （二）適用一般計稅方法 《辦法》第三條第二款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。 本款明確了一般納稅人出租不動產適用一般計稅方法的相關政策規(guī)定。一是，此處將預征率定為3%，比小規(guī)模納稅人的征收率5%小。主要考慮是，稅負測算顯示，增值稅納稅人適用一般計算方法出租不動產，稅負較原來營業(yè)稅是降低的。出租不動產原屬于營業(yè)稅下的“服務業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。為避免在不動產所在地產生多預繳的稅款，因而對于納稅人適用一般計算方法出租不動產的，在不動產所在地的預征率定為3%，低于5%原營業(yè)稅稅率。二是，納稅地點問題，前面已經講過，出租不動產應在不動產所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預繳，直接在申報期申報繳納出租不動產的收入，計算納稅即可。三是，委托地稅代征的出租業(yè)務僅為“其他個人（即自然人）”出租不動產業(yè)務，除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶出租不動產，仍在國稅局預繳稅款，回機構所在地后向主管國稅機關申報納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產，也可以適用一般計算方法，按照該條規(guī)定計算預繳稅款或應納稅額。也就是說，過渡政策給予納稅人自由選擇權，對于改革前取得的不動產，納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法，或者一般計稅方法，納稅人可根據(jù)自身實際情況，做出最有于企業(yè)的選擇。 7、小規(guī)模納稅人出租不動產 《辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。 本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動產的相關政策規(guī)定。一是，本條規(guī)定的前提是“小規(guī)模納稅人”出租不動產的增值稅計算繳納。第一款規(guī)定了小規(guī)模納稅人中的“單位和個體工商戶”出租不動產如何計算繳納增值稅；第二款明確“其他個人”出租不動產如何計算繳納增值稅。兩款合計，則明確了所有小規(guī)模納稅人出租不動產增值稅計算繳納方法。二是，小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產的基本規(guī)定是，適用簡易計稅方法，按照5%征收率計算應納稅額。三是， 36 號文件規(guī)定“個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額”。個人包括個體工商戶和其他個人。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產業(yè)務中，需要排除括號內的內容，即個體工商戶出租住房。接著，這款中接著明確，個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。四是，出租不動產應在不動產所在地納稅，當單位和個體工商戶出租的不動產與其機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。單位和個體工商戶出租的不動產與其機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預繳，直接申報納稅即可。五是，前已敘及，不動產范圍遠大于住房。個人減按1.5% 計算應納稅額政策僅針對“住房”，因此，在第二款規(guī)定中，分其他個人出租不動產（不含住房），和其他個人出租住房兩部分來規(guī)定。前已提到，其他個人出租不動產，由地稅代征。因此第二款中規(guī)定，其他個人出租不動產，包括住房，都向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

8，提供不動產經營租賃怎樣繳納增值稅

與轉讓不動產業(yè)務相同，在《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年16 號）中，納稅地點、征收機關等遵循一些共同的規(guī)律和原則?！　?、納稅地點　　前面已經說到，納稅人（除自然人以外）應在不動產所在地預繳，機構所在地申報納稅。自然人出租不動產，只需在不動產所在地繳納稅款即可。　　2、征收機關根據(jù)前面的說明，其他個人出租不動產業(yè)務，委托地方稅務局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產，由地方稅務局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產，仍由國家稅務局征收?！　?、對改革前取得的不動產給予過渡政策　　與轉讓不動產業(yè)務相同，納稅人提供不動產經營租賃服務，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前，即4 月30 日前取得的不動產，在改革后即5 月1 日以后出租的業(yè)務。　　4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率　　納稅人提供不動產經營租賃服務，在原營業(yè)稅政策下，適用5%營業(yè)稅稅率。納稅人出租老項目、老房產，都可以按照過渡政策，采取簡易計稅方法依征收率計稅。　　5、適用范圍　　《辦法》第二條規(guī)定，納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法?！　〉诙l明確了該《辦法》的適用范圍。一是，本辦法明確的是經營租賃方式出租不動產征收管理規(guī)定，不包括融資租賃方式出租不動產業(yè)務。融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權，而經營租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內的使用權；融資租賃一般以融資額來計算租金，經營性租賃以租賃標的物占用的時間長短來計算租金；融資租入的不動產，在租入方進行會計核算，經營租賃方式租入的不動產，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經營性租賃業(yè)務。二是，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。三是，納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。《試點實施辦法》規(guī)定，道路通行服務按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務，也要實行不動產所在地預繳稅款，機構所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣（市、區(qū)）甚至跨省，納稅人每個縣（市、區(qū)）都去預繳稅款，是不可能實現(xiàn)的。。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務，在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款?！　?、一般納稅人出租不動產　?。ㄒ唬┻x擇適用簡易計稅方法　　《辦法》第三條第一款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅?！　”究蠲鞔_了一般納稅人出租不動產適用簡易計稅方法的相關政策規(guī)定。一是，納稅人出租不動產，簡易計稅方法的征收率為5%。出租不動產原屬于營業(yè)稅下的“服務業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅屬于價內稅，增值稅屬于價外稅，在價、稅合計相同的前提下，增值稅5%的征收率，只相當于營業(yè)稅稅率4.76%，改革直接減輕納稅人稅收負擔。二是，前面已經說過，出租不動產應在不動產所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人在機構所在地繳納的稅款，滿足不動產所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負擔，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預繳，直接在機構所在地申報繳納出租不動產的收入，計算納稅即可。三是，僅就“其他個人（即自然人）”出租不動產業(yè)務委托地稅代征，因而除其他個人以外的納稅人出租不動產應預繳的稅款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產，在不動產所在地國稅機關預繳稅款，回機構所在地后向主管國稅機關申報納稅?！　。ǘ┻m用一般計稅方法　　《辦法》第三條第二款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行?！　”究蠲鞔_了一般納稅人出租不動產適用一般計稅方法的相關政策規(guī)定。一是，此處將預征率定為3%，比小規(guī)模納稅人的征收率5%小。主要考慮是，稅負測算顯示，增值稅納稅人適用一般計算方法出租不動產，稅負較原來營業(yè)稅是降低的。出租不動產原屬于營業(yè)稅下的“服務業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。為避免在不動產所在地產生多預繳的稅款，因而對于納稅人適用一般計算方法出租不動產的，在不動產所在地的預征率定為3%，低于5%原營業(yè)稅稅率。二是，納稅地點問題，前面已經講過，出租不動產應在不動產所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預繳，直接在申報期申報繳納出租不動產的收入，計算納稅即可。三是，委托地稅代征的出租業(yè)務僅為“其他個人（即自然人）”出租不動產業(yè)務，除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶出租不動產，仍在國稅局預繳稅款，回機構所在地后向主管國稅機關申報納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產，也可以適用一般計算方法，按照該條規(guī)定計算預繳稅款或應納稅額。也就是說，過渡政策給予納稅人自由選擇權，對于改革前取得的不動產，納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法，或者一般計稅方法，納稅人可根據(jù)自身實際情況，做出最有于企業(yè)的選擇?！　?、小規(guī)模納稅人出租不動產　　《辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅?！　”緱l明確了小規(guī)模納稅人出租不動產的相關政策規(guī)定。一是，本條規(guī)定的前提是“小規(guī)模納稅人”出租不動產的增值稅計算繳納。第一款規(guī)定了小規(guī)模納稅人中的“單位和個體工商戶”出租不動產如何計算繳納增值稅；第二款明確“其他個人”出租不動產如何計算繳納增值稅。兩款合計，則明確了所有小規(guī)模納稅人出租不動產增值稅計算繳納方法。二是，小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產的基本規(guī)定是，適用簡易計稅方法，按照5%征收率計算應納稅額。三是， 36 號文件規(guī)定“個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額”。個人包括個體工商戶和其他個人。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產業(yè)務中，需要排除括號內的內容，即個體工商戶出租住房。接著，這款中接著明確，個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。四是，出租不動產應在不動產所在地納稅，當單位和個體工商戶出租的不動產與其機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。單位和個體工商戶出租的不動產與其機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預繳，直接申報納稅即可。五是，前已敘及，不動產范圍遠大于住房。個人減按1.5%　　計算應納稅額政策僅針對“住房”，因此，在第二款規(guī)定中，分其他個人出租不動產（不含住房），和其他個人出租住房兩部分來規(guī)定。前已提到，其他個人出租不動產，由地稅代征。因此第二款中規(guī)定，其他個人出租不動產，包括住房，都向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
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