上海樓市已經(jīng)嚴重供不應(yīng)求，到了一房難求的地步，這是上海干預(yù)樓市的原因。為了給上?；鸨臉鞘薪禍兀虾＜哟a了房地產(chǎn)調(diào)控，嚴厲打擊經(jīng)營貸和消費貸流入樓市，上海這一波樓市反彈，出乎人的意料之外，這五年里，上海的樓市猶如是“靜靜的頓河”，風(fēng)平浪靜，波瀾不驚，樓市低迷，人氣頓失，觀望情緒濃重。

1、上海樓市已陷瘋魔，2021買房人該何去何從？

上海這一波樓市反彈，出乎人的意料之外。上海的樓市在經(jīng)歷了2015年的國家宏觀調(diào)控之后，沉寂了整五年，這五年里，上海的樓市猶如是“靜靜的頓河”，風(fēng)平浪靜，波瀾不驚，樓市低迷，人氣頓失，觀望情緒濃重。現(xiàn)在再回過頭來想想，“市場”這張無形的手的確是歷害無比，說是有規(guī)律可循，更可以說是無規(guī)律可循，“說下雨就下雨”“說變晴就變情”，

說有規(guī)律可循，一誒沉寂之后，便是絕地反彈。經(jīng)歷過2004年、2008年、2015年、2021年的四輪降價、低迷、徘徊，絕地反彈，報復(fù)性漲價，大家都還記憶猶新，從中也看到了一個規(guī)律，房價一個輪回總是在5年左右的時間區(qū)間。不是嗎？上面講的04年、08年、15年、21年，是不是5年左右一個輪回？這次市場房價的回暖反彈主要是市場把購房者壓抑了五年，“剛需釋放”，

這五年中，“剛需”占比比較大，又因為政策收緊的原因，許多“投資者”被“趕到了門外”相對會有所減少。另外，入戶上海的外省市人員也是這次購房的重要群體，這一群體多半都已經(jīng)到了符合上海購房的條件，除此之外，還有一個重要群體，那就是改善性住房群體，這一群體通過“以小換大”“城郊置換市區(qū)”的方式，不斷提高和改善自己的居民條件。

2、上海這幾個月房價為什么漲的這么快？

第一：不是全部都漲，一手房大部分都在漲，二手房小部分在跌，跌的原因為社區(qū)配套不足，交通不及一手房方便，商業(yè)配套有待提高，區(qū)域本身人口不足或者老齡化嚴重，第二：面向整體市場來看，對比18-20年來說，整體市場漲幅確實不小，兩個原因，其一為：國家開放二胎政策，同時也對部分區(qū)域有所控制，導(dǎo)致某些區(qū)域的人只能買其他區(qū)域的房子，外加20年市區(qū)拆遷較多，安置房周邊多半帶有商品房，人口大量涌入必然導(dǎo)致房價上漲。

其二：疫情很多人丟了工作，很多人上半年根本沒有收入，只有房子的租金收益，所以看清一個現(xiàn)象，就是唯有房產(chǎn)才是穩(wěn)定收益來源，第三：開發(fā)商需要資金流入，二級三級市場也需要生存，政府也要提高GDP。其中最主要的就是GDP跟二三級市場，經(jīng)過二級市場的房產(chǎn)，沒有不漲的，其實綜合來說，上海的房價不會跌，只會小幅度漲，每個城市都有漲有跌的房源，上海漲的為多數(shù)，跌的為小數(shù)，市區(qū)15萬20萬一平照樣搶破頭，還是看配套的，配套很重要。

3、未來上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢是怎樣的？對樓市有何影響？

一二十年前的上海，主要的工作地點基本都在內(nèi)環(huán)內(nèi)，靜安寺、淮海中路、南京西路、陸家嘴、新天地、徐家匯是光鮮亮麗的白領(lǐng)出沒的區(qū)域，那么房子買在附近內(nèi)中環(huán)，是非常明顯自然的，隨著新興產(chǎn)業(yè)的崛起，碼農(nóng)打敗了金融男，張江成為了新的宇宙中心。搞大數(shù)據(jù)云計算的，去“彭浦鎮(zhèn)”——市北高新，搞人工智能的，去張江、漕河涇，搞新能源汽車的，去安亭、金橋，搞電子商務(wù)的，去虹橋商務(wù)區(qū)，

就更別說阿里巴巴的大本營——杭州未來科技城，南京的河西，和北京的宇宙中心西二旗了。當高薪工作者的上班地點逐漸往中環(huán)甚至外環(huán)擴散，那么房子買在市區(qū)外側(cè)的漂亮公寓，就成了順理成章的事情，地段也是有生命周期的，再好的前浪房子，也會隨著地段的更迭，被后浪們遺忘。其實，在地段變遷的背后，越來越外拓的產(chǎn)業(yè)讓我們發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展是一門生意，也是一門藝術(shù)，

不懂藝術(shù)的城市操盤手，可能會讓城市自然而然的攤大餅式發(fā)展，或者開辟一片新區(qū)，除了造住宅其他什么也不會。而懂藝術(shù)的操盤手們，知道如何成體系地導(dǎo)入資源，一個新片區(qū)的開發(fā)，要用環(huán)境宜人、低容積率的officepark吸引企業(yè)，要用名校的分校去吸引年輕家長，要用地鐵、商業(yè)為板塊賦能，說白了，就是要會打造概念。