杠桿率的統(tǒng)計(jì)方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶(hù)部門(mén)杠桿率。再說(shuō)杠桿率，中國(guó)居民的杠桿率，實(shí)際上計(jì)算方法是存在問(wèn)題的，如果按照西方的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，那么中國(guó)居民的杠桿率根本不算是杠桿率，因?yàn)樗^的房屋貸款都是在收入保障的前提下進(jìn)行貸款的，也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)房屋并沒(méi)有超出你個(gè)人未來(lái)收入的范疇，這樣就不能說(shuō)杠桿率過(guò)高，也就沒(méi)有什么爆倉(cāng)了。

1、為何近年來(lái)居民房地產(chǎn)杠桿率上升過(guò)快？

看到這個(gè)問(wèn)題之前，我們首先需要搞懂的是何為“居民房地產(chǎn)杠桿率”這個(gè)關(guān)鍵名詞。杠桿率的統(tǒng)計(jì)方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶(hù)部門(mén)杠桿率，居民杠桿率的計(jì)算方式是住戶(hù)貸款余額/住戶(hù)存款余額，就是說(shuō)是居民債務(wù)和可支配收入之比。而住戶(hù)部門(mén)杠桿率的計(jì)算方式是住戶(hù)貸款余額/GDP，說(shuō)的就是住戶(hù)貸款和GDP之比，居民的債務(wù)大多來(lái)源于房貸車(chē)貸等貸款行為，而居民杠桿率過(guò)高就說(shuō)明債務(wù)負(fù)擔(dān)越大。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)居民杠桿率水平為53.2%，從2008年開(kāi)始到2018年，十年期間，中國(guó)居民杠桿率由不到20%上漲到50%有余，增長(zhǎng)速度較快。從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008-2018年，個(gè)人住房貸款余額在住戶(hù)部門(mén)貸款余額中的占比為45%-54%，即個(gè)人住房貸款占住戶(hù)部門(mén)總貸款的一半左右，是居民負(fù)債的最主要組成部分，

也就是說(shuō)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快在一定程度上是造成居民杠桿率上升過(guò)快的原因之一。我們可以看一下這張圖片，就能發(fā)現(xiàn)居民負(fù)債整體是和房?jī)r(jià)指數(shù)正相關(guān)的，雖然在房地產(chǎn)嚴(yán)格的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)上漲過(guò)塊得到了有效的控制，但是只是速度變慢，對(duì)應(yīng)的居民杠桿指數(shù)還是呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)，我們?cè)賮?lái)看今年一季度全國(guó)居民杠桿率為32.1%，環(huán)比上升0.7%。

但是不同城市之間的又有不同廈門(mén)、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州、貴陽(yáng)、寧波的居民杠桿率分別為161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%，杠桿率過(guò)高的城市主要還是圍繞房?jī)r(jià)較高的發(fā)達(dá)地區(qū)。然而現(xiàn)實(shí)的情況是房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)家庭居民的收入增長(zhǎng)速度，大部分人的購(gòu)房支付能力相對(duì)較弱，但是為了購(gòu)置房產(chǎn)無(wú)奈之下只能貸款，加了杠桿，也影響了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能力，

2、高杠桿下的房地產(chǎn)會(huì)爆倉(cāng)嗎？

首先我不認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)快速的下跌，其次，我也不認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率偏高，最后房地產(chǎn)目前沒(méi)有達(dá)到泡沫的狀態(tài)，所謂爆倉(cāng)沒(méi)有可能性。先說(shuō)房地產(chǎn)的價(jià)格問(wèn)題，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了十幾年來(lái)的快速增長(zhǎng)，現(xiàn)在確實(shí)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)平臺(tái)期，不過(guò)這個(gè)平臺(tái)期不意味著房地產(chǎn)會(huì)迅速的下跌，因?yàn)榧词宫F(xiàn)在房屋的供應(yīng)量和需求量達(dá)到了一個(gè)平衡，城市居民仍然有較大改換住房條件的需求，城鎮(zhèn)化也依然在進(jìn)行，所以未來(lái)需求量仍然會(huì)保持旺盛，讓房地產(chǎn)難以大幅度下跌，

再說(shuō)杠桿率，中國(guó)居民的杠桿率，實(shí)際上計(jì)算方法是存在問(wèn)題的，如果按照西方的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，那么中國(guó)居民的杠桿率根本不算是杠桿率，因?yàn)樗^的房屋貸款都是在收入保障的前提下進(jìn)行貸款的，也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)房屋并沒(méi)有超出你個(gè)人未來(lái)收入的范疇，這樣就不能說(shuō)杠桿率過(guò)高，也就沒(méi)有什么爆倉(cāng)了。最后，房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一部分，只要房?jī)r(jià)沒(méi)有超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)范疇，那么房?jī)r(jià)就沒(méi)有泡沫，現(xiàn)在我們雖然可以看到房地產(chǎn)確實(shí)有過(guò)熱的傾向，但是過(guò)去十幾年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是由真金白銀的需求和購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)的，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的下跌，很快也會(huì)被旺盛的需求支撐回去，這就是說(shuō)房?jī)r(jià)不是泡沫，也不存在什么爆倉(cāng)的事情，

3、高領(lǐng)資本的張磊表示：為什么不投房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)掙錢(qián)太容易！房地產(chǎn)到底多掙錢(qián)？

要說(shuō)房地產(chǎn)到底有多賺錢(qián)，還是先分析一下房?jī)r(jià)為什么這么貴，總得來(lái)說(shuō)有這么些因素。1、低價(jià)：土地財(cái)政是地方政府財(cái)政收入需要來(lái)源，大家都聽(tīng)說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)漲的時(shí)候地王頻出，一塊地買(mǎi)幾個(gè)億甚至幾十個(gè)億都不是什么難事，地價(jià)高自然推高房?jī)r(jià)，土地大約要占到成本的40%，2、稅費(fèi)：開(kāi)發(fā)商要繳納很多稅費(fèi)如營(yíng)業(yè)稅、教育附加等十幾種，這部分很大程度被轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，這部分要占大約20%的成本。