19年5月，開發(fā)商因與銀行借款問題，土地被法院查封。一、土地被法院查封，轉(zhuǎn)移登記是否可以繼續(xù)辦理，能不能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，分情況而論，法院查封土地是基于原告的保全申請，其目的在于該案判決原告勝訴后，而被告又不履行生效判決時(shí)，以該土地拍賣款清償債務(wù)。

1、商住樓土地被法院查封，房屋的房產(chǎn)證能辦下來嗎？我該怎么維權(quán)？

問題簡述：購房者2011年底預(yù)購一套住宅商品房，房屋于2015年5月竣工并取得建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證，2019年12月完成竣工驗(yàn)收備案，到2020年3月6號才完成房產(chǎn)測繪，因土地在2019年5月被法院查封，至今未辦理首次登記。購房者問，所購住宅，房產(chǎn)證還能辦下來嗎？如果不能辦理，該如何維權(quán)？一、土地被法院查封，轉(zhuǎn)移登記是否可以繼續(xù)辦理，能不能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，分情況而論：①購買的商品房是否已經(jīng)備案，②購買的房屋是否辦理了預(yù)告登記，

1、如果受理查封登記時(shí)對已售部分房屋沒有提出審查建議，而是依據(jù)法律文書查封了整宗土地使用權(quán)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定，不能辦理轉(zhuǎn)移登記，也就是說是購房者拿不到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書！原因如下：①查封，是人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等其他有權(quán)機(jī)關(guān)做出的限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)的一種強(qiáng)制措施。②在《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》中，第二十二條規(guī)定，“國土資源、房地產(chǎn)管理部門對人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，

”③長期以來，我國房地產(chǎn)登記一直遵循“房隨地走，地隨房走”的一體原則。即建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋等建筑物及其附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓，反之亦然，這一原則被《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》所法定化。購房者2011年購買該土地上的房屋，2015年5月竣工，2015年11月通過驗(yàn)收取得建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證，房屋建成之日，即是取得物權(quán)之時(shí)，

開發(fā)商雖然沒有辦理首次登記，但已經(jīng)取得物權(quán)。2019年5月，開發(fā)商因與銀行借款問題，土地被法院查封，根據(jù)房地一體登記原則，此時(shí)，查封的不止是土地，及于地上建筑物、附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)一并查封。購房者夠買的房屋沒法辦理轉(zhuǎn)移登記，這是關(guān)鍵原因之一，再者，《物權(quán)法》第三十條、第三十一條規(guī)定，房屋合法建造即取得物權(quán)。

但，如需處分則需先辦理登記，開發(fā)公司至今沒做首次登記，是不能直接給你辦理轉(zhuǎn)移登記，這是無法辦理的原因之二。2、如果所購買的商品房合同已經(jīng)備案或已經(jīng)辦理預(yù)告登記根據(jù)法發(fā)（2004）5號文第十五條“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋”的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)協(xié)助查封時(shí)，應(yīng)向查封機(jī)關(guān)提出土地和房屋一并查封的審查建議，但不應(yīng)當(dāng)包含已經(jīng)預(yù)售的部分，否則會給預(yù)購商品房權(quán)利人的權(quán)利帶來一定的損害，

在受理查封登記時(shí)登記機(jī)構(gòu)為什么要提出審查建議，是因?yàn)殡m然此時(shí)整宗建設(shè)用地使用權(quán)仍然在開發(fā)企業(yè)名下，但在辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記時(shí)，預(yù)告登記簿記載的土地使用權(quán)人已記載為“全體業(yè)主”，此時(shí)預(yù)告登記權(quán)利人（也就是購房者）理應(yīng)享有對應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)予充分保護(hù)。因此，購房者能否取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，關(guān)鍵在于購房者是否辦理了預(yù)告登記，在于登記機(jī)構(gòu)在辦理查封登記時(shí)是如何操作，

二、遇到這樣的情況該如何維權(quán)？針對這一問題，購房者只能提起訴訟，請求法院變更查封范圍，即只能查封屬于開發(fā)企業(yè)一定份額的建設(shè)用地使用權(quán)，對于已經(jīng)預(yù)售的商品房對應(yīng)的部分份額的建設(shè)用地使用權(quán)不應(yīng)查封。待開發(fā)企業(yè)辦理完首次登記（查封期間不影響開發(fā)企業(yè)辦理首次登記），再預(yù)售商品房的預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記時(shí)，才不因開發(fā)企業(yè)債務(wù)原因?qū)е抡诮ㄔO(shè)用地使用權(quán)被查封，而影響預(yù)購商品房權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移登記。